第507篇/拆迁安置房五年不能过户，可能会留下隐患

    拆迁方很难遵守“先安置后拆迁”的规定，等房子盖好了，手续齐全了，三、五年才能办到产权证，所以很多地方规定安置房，五年之内不能上市交易。这五年的变化实在太大了，大的可怕，有的城市一年房价陡长，五年后也许翻一番，哪怕是三线城市，只要人口增长流动，只要地价下不来，不管人们怎么叫跌，肯定是要涨价的，幅度只不过不会太大罢了。

    但是像一些经济落后人气不旺的城市，房价在小幅下跌，买涨不买跌，五年下来跌价也是惊人的。如果拆迁户出售安置房，也许五套房落下了四套半，其价值实际缩水了。这时候就会跟开发商发生纠纷，开发商依照合同条款是绝不会承担合同外赔偿的。这就给和谐社会留下了难以解决的隐患，起诉也是败多胜少。因为依法建立的合同，是受法律保护的，很难认定合同无效。而拆迁户却实实在在是因为拆迁方，不能房证齐全造成了巨大损失。

    这就是拆迁安置房和一般的商品房不同的症结所在。依法维护拆迁户的切身利益，避免掉进合同的陷阱，就要在现有的合同中突破地方政策的约束，附加对自己有利的条款，化解潜在的风险。接受拆迁安置房首先要查明安置房的性质，已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易机构查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。

    动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买方需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后卖方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍，很难顺利办到产权手续。

    没有定位的安置房风险更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。

    购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附加条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定防止对方反悔。拆迁安置房已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

    而转让不具备权属证书的房屋，法院会认定房屋买卖合同无效。鉴于拆迁安置房必须要经过一段时间，才能领到房屋权属证书，房价在此期间会有波动，因而违约方应承担主要责任，需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。

（李松阳20171027FCCF00507）